Vor ca. zwei Jahren sind wir in eine Wohnung in einem Neubau gezogen. Leider wurde das Haus sogar im Jahr 2020 ohne Solaranlage auf dem Dach gebaut, sodass sich schon bald die Frage stellte, ob, wann und wie man die Immobilie mit einer solchen Anlage ergänzen soll.

In diesem Post berichte ich unsere Erfahrungen als Stockwerkeigentümergemeinschaft mit dem Projekt, und führe einige Hinweise auf, die für ähnliche Unterfangen nützlich sein sollten.

Interessen der Eigentümer

Ein Solarprojekt für ein Mehrfamilienhaus ist oft komplexer als für ein Einfamilienhaus. Falls es sich um ein Objekt mit Mietwohnungen handelt, muss der Besitzer entscheiden, ob und wie er den Strom den Mietern verkauft. Dieser, wie alle anderen Entscheide, liegt allein beim Besitzer, was zwar wenige Mitsprache der Bewohner erlaubt, aber dafür effizient ist.

Bei der Stockwerkeigentümerschaft (d.h. die einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus sind im Besitz der Bewohner) ist die Situation etwas komplizierter. Natürlich ist es eine wichtige Grundvoraussetzung, dass alle Miteigentümer sich am Projekt beteiligen. Aber sogar bei grundsätzlich vorhandenem Interesse können die Ziele unterschiedlich gewichtet sein:

• Rendite maximieren vs. Beitrag zur Lösung des Klimaproblems
• Energiesicherheit und Notstrom vs. Kosten
• Autarkie und Eigenverbrauch vs. Einspeisung / Rendite
• Interesse an der Technik und ev. gar Eigenbau vs “Rundum sorglos Paket”
• Kosteneffizienz mit Eigenleistung vs. Preis für ein “Rundum sorglos Paket”

Einige dieser Faktoren hatte ich persönlich Anfangs nicht in Betracht gezogen. Glücklicherweise haben wir in unserem Fall eine sehr motivierte und engagierte Eigentümerschaft, und wir fanden mit Beitrag aller Parteien eine tolle Lösung. Der Prozess brauchte allerdings seine Zeit. Mein Ratschlag ist auf jeden Fall diese “Soft” Faktoren auch von Anfang an mit zu berücksichtigen.

Eigenverbrauch, Netzeinspeisung, und Abrechnung

Ein wichtiger nächster Faktor beim Solar-Projekt im Mehrfamilienhaus ist die Verwendung und Abrechnung des produzierten Stroms. Grundsätzlich kann der Strom direkt im Haus verbraucht oder ins Netz eingespeist werden (entweder der gesamte Strom oder nur der Überschuss nach Eigenverbrauch).

Es ist sinnvoll, den Eigenverbrauch des Stroms im Haus zu optimieren, da dies die Stromnetze am wenigsten belastet und oft (aber nicht immer, siehe unten) auch finanziell Sinn ergibt.

Im Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeigentum muss dazu aber ein interner Verrechnungsschlüssel definiert werden: angenommen eine Partei ist oft tagsüber zuhause und hat gar ein Elektroauto, und eine zweite Partei ist meist nur abends zuhause und verbraucht generell weniger Strom, dann würde erstere viel mehr durch den direkten Verbrauch des tagsüber produzierten Stroms profitieren (dank einer reduzierten Stromrechnung), als letztere. Um dies zu adressieren, definiert man einen “internen” Verbrauchstarif für den Strom, dessen Erlös dann der Stockwerkeigentümergemeinschaft (also den Investoren in das Projekt) als Rendite vergütet wird.

Diese Abrechnung verlangt eine Regulierung und eine technische Umsetzung und heißt in der Schweiz “ZEV” - Zusammenschluss zum Eigenverbrauch. Hierzu benötigt man auf der technischen Seite sowohl Hardware (namentlich Smart Meter Zähler) und Software (zum Aufzeichnen und Abrechnen des Stromverbrauchs). Es gibt diverse Anbieter von Hard- und Software, die Installation bringt natürlich zusätzliche Kosten. Gegen “aussen”, d.h. gegenüber dem Elektrizitätswerk, hat dann übrigens die gesamte Immobilie üblicherweise nur noch einen Zähler und eine Stromrechnung, und der Verbrauch pro Wohnung (Netz-Stromverbrauch und Solarstromverbrauch) wird intern verrechnet. Nebst der angesprochenen Hard- und Software muss dann auch noch die Rechnungsstellung und Inkasso gemacht werden - einige Softwareanbieter bieten dies auch (gegen Gebühr) als Dienstleistung an.

Alternativ bieten jetzt glücklicherweise auch vermehrt Stromanbieter bzw. Elektrizitätswerke (EW) eine Lösung an: nach der Installation von Smart Metern durch das EW rechnet das EW alles ab - direkt auf der gewohnten Stromrechnung an die einzelnen Parteien. Natürlich fallen hier auch zusätzliche Gebühren an.

Als letzte Variante kann man auch den gesamten produzierten Strom von der Anlage ins Netz einspeisen, ohne den Solarstrom im Haus zu nutzen. So wird einfach der gesamte eingespeiste Strom vergütet und der erzielte Ertrag geht an die Eigentümer. Wie Eingangs erwähnt ist dies aus “technischer” Sicht und aus “Klima” Sicht nicht unbedingt sinnvoll, es kann jedoch die am einfachsten umzusetzende und finanziell profitabelste Lösung sein.

Viel hängt hier vom Vergütungsmodell für eingespeisten Strom ab, und dies wird im nächsten Abschnitt behandelt.

Vergütung des ins Netz eingespeisten Stroms

Je nach Land existieren verschieden Modelle der Vergütung des eingespeisten Solarstroms:

• “Net-metering”, d.h. Eingespeister Strom wird in “kWh” Guthaben zu anderen Zeiten nutzbar (zb. nachts). Hier gibt es verschiedenen Zeitrahmen (monatlich, Jahr). Angewendet wird dieses Modell z.B. in den Niederlanden.
• Fixe Vergütung pro kWh (z.B. in der Schweiz). “Direktvermarktung” als Option z.B. in Deutschland.
• Vergütung zum stündlich aktuellen Marktpreis (z.B. Epex Spot) je nachdem mit zusätzlicher “add-on” Vergütung (z.B. Estland)
• etc.

In der Schweiz ist es üblich, eine fixe Vergütung pro eingespeister kWh direkt vom lokalen Stromanbieter (EW) zu erhalten. Leider ist der Markt sehr fragmentiert und es gibt etwa so viele Tarife wie regionale Stromanbieter (und dies sind etwa 600!). Da in der Schweiz der Strommarkt für Haushalte nicht liberalisiert ist, ist dies in der Regel auch die übliche Option, obwohl es grundsätzlich auch in der Schweiz möglich ist, auch an Drittanbieter zu verkaufen (“Direktvermarktung”). (Vor allem CKW machte dieses Modell dank hohen Tarifen in 2022 bekannter.)

Bei den regionalen EWs variiert die Vergütung recht stark, und sie wird jährlich für ein Jahr neu festgelegt. Eine Übersicht der Tarife gibt es beim VESE. Ein wichtiger Punkt ist, dass einige EWs unterschiedliche Tarife für die Rücklieferung von überschüssigem Strom nach Eigenverbrauch, oder Rücklieferung des gesamten erzeugten Stroms definieren. In meiner Wohngemeinde Stäfa sind es beispielsweise 18 Rappen (ohne Eigenverbrauch) vs. 12 Rappen (mit Eigenverbrauch). Das ist ein signifikanter Unterschied, und je nach Anlagengröße und Eigenverbrauchs Struktur ist es kommerziell attraktiver alles einzuspeisen, als Eigenverbrauch anzustreben. (Was ich persönlich als keine sinnvolle Incentivierung betrachte). Übrigens variiert hier in Gemeinden schon im Umkreis von ca. 20 km der Tarif zwischen 11 und 26 Rappen!

Definition des Solar Projektes

Nach all den Überlegungen ist es nun endlich Zeit, das eigentliche Projekt zu definieren. Grundsätzlich besteht die Anlage aus den Panels und Unterbau, dem Inverter, und Mess- und Abrechnungslösungen. Zusätzlich gibt es die Option einer Hausbatterie, Integration von Elektroauto-Ladestationen, und Einbindung und “smarter” Steuerung von Verbrauchern wie Wärmepumpe, Boiler, den erwähnten Ladestationen. Nachfolgend einige kurze Kommentare zu den einzelnen Elementen:

Größe und Leistung des Projekts

Die erzielbare Leistung und Energieproduktion hängt von der verfügbaren Fläche ab. Die Leistung wird in kWp (kiloWatt-peak) angegeben, der Leistung, die maximal unter bester Sonneneinstrahlung und Temperatur erreicht werden kann. (Ein Panel hat typischerweise eine Leistung von ca. 400 Watt und als Faustregel produziert ein kWp ca. 1000 kWh Strom pro Jahr in Mitteleuropa.)

Auf der Verbrauchsseite ist ein wichtiger Faktor der erzielbare Eigenverbrauch, d.h. wie viel des produzierten Stroms direkt im Haus genutzt werden kann. Dies ist relevant zur Berechnung der Rendite und zur Entscheidung welche Einspeise-Variante gewählt wird. Ein großes Problem in der Schweiz ist die Bestimmung des historischen Verbrauchs über den jährlichen Gesamtenergieverbrauch: da in der Schweiz kaum Smart Meter installiert sind, ist der einzige Anhaltspunkt die Stromrechnung, die aber oft nur Quartalsweise oder Halbjährlich verschickt wird. Das heißt, die Aufteilung des Verbrauchs über den Tag, Wochentag und Wochenende, oder über die Monate / Jahreszeiten ist oft völlig unklar. Meist kann man nur in etwa den Winter und Sommer Verbrauch abschätzen, und mittels Hoch- und Niedertarif-Verbrauch auf der Rechnung Tag vs. Nacht-Anteil abschätzen. (Wobei Wochenenden ganztags oft auch im Niedertarif sind und damit das Bild verfälschen). Falls ein digitaler Stromzähler ist, kann man oft wenigstens die letzten 12 Monate am Gerät abrufen. Und wer es ohne Smart Meter ganz genau wissen will, kann auch einen Energiezähler wie den Shelly 3EM installieren und eine App wie Zerofy zur Visualisierung verwenden.

Im Mehrfamilienhaus kann man die Rechnungen aller Parteien einsammeln (oder alle Monatswerte) und dies aufsummieren, sowie den Allgemeinstrom, allfällig vorhandenen gemeinsame Wärmepumpe, E-Auto Ladestationen, um eine Abschätzung zu erstellen.

Mittels möglicher Installationsgrößen, Größe und Verbrauch kann man nun Eigenverbrauch und Projektkosten und Rendite berechnen.

Wichtig anzumerken ist, dass aufgrund der guten Flächennutzung im Mehrfamilienhaus die installierbare Leistung pro Partei/Bewohner oft kleiner ist als im Einfamilienhaus.

Panels

Diese sind heutzutage eine “Commodity”: sollten gut 20+ Jahre halten, ähnliche Leistung, oft aus China. Es gibt diverse Leistungstests, falls jemand vergleichen möchte. Übrigens machen die Installateure oft einen guten Teil ihres Gewinns über die Marge auf den Panels. (Einkaufspreise gehen mit dem Markt und variieren über die letzten Jahre zwischen 0.17 - 0.27 USD,EUR pro Watt)

Inverter

Diverse Anbieter Huawei, Sungrow, SMA, Fronius, SolarEdge, Enphase, Growatt, etc. Moderne Inverter haben eine Internet/Cloud Anbindung die mittels Hersteller App und API zum Monitoring und Steuerung verwendet werden kann (Bei unserer App Zerofy integrieren wir z.B. bisher mit Huawei und Sungrow)

Batterie

Batterien sind grundsätzlich machbar auch im Mehrfamilienhaus, aber oft etwas komplexer wegen der Verbrauchsabrechnung als im Einfamilienhaus. Außerdem ist die Dimensionierung ohne genaue Angaben zur Produktion und Eigenverbrauch schwieriger. Eine Option ist, eine Batterie einige Jahre nach Installation der Solaranlage in Betracht zu ziehen. Das macht das initiale Projekt einfacher (es ist schon komplex genug :)) und die Kosten für Batterien sinken auch recht schnell. Wichtig: Eine Solaranlage kann bei Stromausfall im Netz nur in Kombination mit einer Batterie das Haus mit Notstrom versorgen, weil der Inverter selbst Strom benötigt. Wer also Notstrom will, braucht eine Batterie.

Metering, ZEV etc.

Die Smart Meter werden oft vom EW gestellt, oder im Falles des ZEV funktionieren entweder bereits installierte Geräte, oder sie müssen zusätzlich beschafft und installiert werden. Hier ist ein interessantes Produkt aus der Schweiz zu erwähnen: smart-me mit einer innovativen Cloud-Anbindung (auch integriert mit Zerofy.)

Ladestation, Wärmepumpe, Verbrauchssteuerung etc.

Bei Ladestationen im Mehrfamilienhaus sollte man eine Lösung mit Lastmanagement wählen, und idealerweise ebenfalls cloud-connected. Zum Beispiel Zaptec oder Pico - ich selber bin mit Zaptec sehr zufrieden. Wärmepumpen können ebenfalls via Cloud (z.B. Nibe) oder SG-Ready-Interface angesteuert werden, ebenso ein Heizstab für den Boiler. (D.h. Bei Solarüberschuss kann der Heizstab den Bolier vorheizen, und der Boiler ist dann sozusagen eine “Wärmebatterie”.) Zur Ansteuerung all dieser Geräte kann ein Hardware basiertes System wie solarmanager zum Einsatz kommen, oder eine cloud-basierte Lösung wie unser eigenes Zerofy Produkt (momentan eher auf Einfamilienhäuser ausgelegt, in Zukunft allenfalls auch für MFH).

Bauliches

Einige Punkte zur Montage auf dem Dach und Bewilligung:

• Auf Flachdächern werden Panels auf Untergerüsten montiert. Diese werden in der Regel nicht aufs Dach geschraubt, sondern einfach mit Ballast (Gartenplatten) fixiert.
• Der Winkel ist heute meist flach und ca. 20-30cm hoch. Oft nicht nach Süden sondern Ost-West ausgerichtet, da Ausbeute Morgens und abends eher dem Verbrauchsverlauf entspricht als eine möglichst hohe Mittagsausbeute.
• Die erwähnten niedrigen Panel-Montagen sind in der Schweiz oft ohne ordentliches Baugesuch umsetzbar, hierzu bei der Wohngemeinde Anfragen (Anzeigeverfahren vs ordentliches Verfahren - wir hatten schon nach einer Woche grünes Licht!)
• Allenfalls montierte Sicherheitsleinen müssen von den Anbietern berücksichtigt werden. Die SUVA empfiehlt gewisse Mindestabstände.
• “Gründach”: Ein Dach, das mit Substrat belegt ist, das spezifisch das Wachstum von Pflanzen zur Begrünung und Kühlung fördert, kann ein Problem sein, da die Pflanzen um die Panels wachsen. Substrat muss a) entweder abgesaugt und durch Kies ersetzt werden oder b) eine spezielle Folie muss unter die Panels ausgelegt werden. Muss in die Offerten mit einbezogen werden.
• Leistungsoptimierer: helfen bei Teilbeschattung die Leistung “auszugleichen” und damit die Anlagenleistung zu maximieren. Genau abklären, ob es diese wirklich braucht, falls mit im Angebot (Zusatzkosten).

Bild: Dach mit Sicherheitsleinen, Aufbauten und Substrat für ein Gründach.

Anbieter, Angebote, Preise, und Subventionen

Ausgestattet mit all dem Wissen, kann man nun Angebote (oder Offerten, wie wir sie in der Schweiz nennen) einholen. Oft werden natürlich die Anbieter all die obigen Punkte auch aus ihrer Sicht erläutern, aber unsere Zusammenfassung ist hoffentlich hilfreich, um die diversen Angebote selbst besser zu verstehen.

Zu den Anbietern. Grundsätzlich hat man die Wahl zwischen

• Grossfirmen (zb. Schweizer Marktführer, oder internationale Anbieter)
• Lokalen Kleinfirmen (KMU)
• Selbstbau mit Hilfe einer Energiewenden Selbstbau-Genossenschaft (EWG)
• Selbstbau

Grossanbieter und KMU bieten in der Regel “rundum sorglos” Pakete. Die Offerten der Marktführer kommen in der Regel noch etwas “eleganter” daher und Grossfirmen bieten allenfalls zusätzliche Sicherheit in Bezug auf Garantie etc. Die KMU bieten den regionalen Bezug, man unterstützt lokales Gewerbe und hat oft einen langfristigen direkten und persönlichen Ansprechpartner. Selbstbau reduziert die Kosten, ist aber mit einem zusätzlichen Risiko verbunden und bedingt das Wissen und die nötige Zeit. Selbstbau-Genossenschaften (auch Energiewende-Genossenschaften EWG) bieten eine Zwischenlösung zwischen KMU und Selbstbau: die ganze Projektierung, Leitung, Abnahme, Materialbestellung etc. wird von der EWG übernommen, die Bewohner helfen aber bei der Installation der Panels und reduzieren so die Kosten (und haben ein gemeinschaftliches Projekt).

Kosten

Da die Offerten sich in der Angebotenen Anlagengröße (kWp) und anderen Faktoren unterscheiden, lohnt es sich, beim Vergleich sehr genau hinzuschauen. Eine einfache direkte Vergleichsgröße sind aber Kosten pro kWp installierte Leistung. Diese variierte bei unseren Offerten zwischen 2600 und 1600 CHF pro kWp, die Offerten lagen im Mittel also um 2000 CHF/kWp. Dies ist für eine Anlage inklusive aller Installationsarbeiten, Elektriker, Ansteuerung von Verbrauchern - jedoch ohne Batterie. Und es ist der Preis vor Subventionen.

Subventionen bzw. Förderungen

In der Schweiz gibt es eine staatliche einmalige Subvention pro Anlage, abhängig von der Anlagengrösse. Die staatliche Subvention wird von der Organisation Pronovo geprüft, bewilligt, und ausgezahlt und kann auf deren Website berechnet werden. Wichtig: Je nach Kanton und Gemeinde gibt es zusätzliche Fördermittel, oft nicht leicht zu finden. Unsere Gemeinde fördert auch zusätzlich zu Pronovo. Mit allen Förderungen reduzieren sich die Projektkosten in unserem Fall um ca. 30%.

Unsere Entscheidung

Für welche Anlage und Umsetzung haben wir uns schlussendlich entschieden? Das berichte ich bald in einem nächsten Blogpost!

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